تحلیل وضعیت بازار املاک مسکونی ترکیه در سال 2024

بازار املاک مسکونی ترکیه در سال 2024 با چالش‌های جدیدی روبرو است که ناشی از عواملی مانند تورم بالا، کاهش تقاضا و تغییرات اقتصادی می‌باشد. در این تحلیل به بررسی وضعیت کنونی بازار، قیمت‌ها، تقاضا، فروش و سایر جنبه‌های مهم این بازار خواهیم پرداخت. رشد به ظاهر قوی قیمت مسکن در ترکیه فقط یک توهم است. در واقع، ارزش‌های واقعی در حال کاهش هستند و این امر عمدتاً به دلیل تورم مداوم در کشور است. طبق آمار، در ژوئیه 2024، تورم کلی کشور به 61.8 درصد رسید. این در حالی است که میانگین سالانه تورم بین سال‌های 2003 تا 2021 تنها 10.9 درصد بوده است. اما در سال 2022، تورم به 72.3 درصد افزایش یافت و پس از آن همچنان در سطوح بالا باقی مانده است.

براساس گزارش بانک مرکزی جمهوری ترکیه (CBRT)، قیمت مسکن در سراسر ترکیه در ماه مه 2024 نسبت به سال قبل 42 درصد افزایش یافت و به طور میانگین به 33,460 TRY (999 دلار آمریکا) در هر متر مربع رسید. این در حالی است که قیمت مسکن در سال 2023 نسبت به سال قبل 71.7 درصد افزایش داشته و در سال 2022 این افزایش به 178.6 درصد رسید. اگرچه این ارقام نشان‌دهنده رشد قیمتی است، اما با تعدیل تورم، قیمت مسکن در واقع 19 درصد کاهش یافته است. بزرگ‌ترین و گران‌ترین شهر ترکیه، میانگین قیمت خانه در سال منتهی به می 2024 با 31.6 درصد افزایش به 47,299 TRY (1412 دلار آمریکا) در هر متر مربع رسید.

تورم و تأثیر آن بر قیمت‌ها و تقاضا در بازار مسکن ترکیه

با احتساب تورم، قیمت مسکن در واقع 25 درصد کاهش یافته است. در پایتخت کشور، قیمت مسکن در ماه می 2024 به میزان 52.6 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت و به طور میانگین به 26,930 TRY (804 دلار آمریکا) در هر متر مربع رسید. پس از تعدیل تورم، قیمت مسکن 13 درصد کاهش یافته است. سومین شهر بزرگ ترکیه، قیمت مسکن با 43.3 درصد افزایش نسبت به سال قبل در ماه می 2024 به 38,874 TRY (1161 دلار آمریکا) در هر متر مربع رسید. اما قیمت واقعی مسکن 18.3 درصد کاهش یافته است. در ماه مه 2024، قیمت مسکن جدید به شدت 48.8 درصد افزایش یافت (در حالی که 15.2 درصد به صورت واقعی کاهش یافت)، در حالی که قیمت مسکن موجود 45.4 درصد افزایش یافت (اما با تعدیل تورم 17.1 درصد کاهش یافت).

تقاضا برای املاک مسکونی در ترکیه همچنان در حال تضعیف است. تعداد کل فروش خانه‌ها در سال 2023 با کاهش 17.5 درصدی به 1.23 میلیون واحد رسید. این کاهش شدیدتر از کاهش 0.4 درصدی در سال 2022 و 0.5 درصدی در سال 2021 بود. به گزارش ترک استات، در نیمه اول سال 2024، فروش خانه‌ها با 3.7 درصد کاهش نسبت به سال قبل به 545,074 واحد رسید. در طول سال 2023، خرید خانه‌های خارجی در ترکیه با 48.1 درصد کاهش به 35,005 واحد رسید که نشان‌دهنده ضعف تقاضای ملک از سوی خارجی‌ها است. در نیمه اول سال 2024، خرید خانه‌های خارجی با 45.7 درصد کاهش به 10,461 واحد رسید. با وجود کاهش تقاضا در بازار مسکن، اقتصاد ترکیه به رشد خود ادامه می‌دهد.

نگاهی به آمار و روندهای بازار مسکن در استان‌های مختلف

در سال 2023، اقتصاد ترکیه حدود 4.5 درصد رشد کرد که به دنبال رشد سالانه 5.5 درصدی در سال 2022 و 11.4 درصدی در سال 2021 بود. صندوق بین‌المللی پول پیش‌بینی می‌کند که اقتصاد ترکیه در سال 2024 به میزان متوسط 3.6 درصد رشد کند، که در مقایسه با پیش‌بینی بانک جهانی برای رشد 3 درصدی خوش‌بینانه‌تر است. تورم بالا تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته است. با وجود افزایش قیمت‌ها، تقاضا در بازار همچنان کاهش یافته و این مسئله نشان‌دهنده عدم توانایی خریداران برای خرید ملک در شرایط اقتصادی فعلی است. بسیاری از خریداران به دلیل افزایش قیمت‌ها و کاهش ارزش پول ملی از خرید ملک منصرف شده‌اند. در سال 2023، وضعیت فروش خانه‌ها در اکثر شهرهای بزرگ ترکیه با کاهش چشمگیری مواجه بود.

به‌طوری که در استانبول، فروش خانه‌ها به میزان 23.5 درصد کاهش یافته و به 198,739 واحد رسید. در آنکارا نیز تعداد خانه‌های فروخته‌شده با 9.3 درصد کاهش به 114,432 واحد کاهش یافت. همچنین، در ازمیر، فروش خانه‌ها 21.6 درصد کاهش پیدا کرد و به 65,465 واحد رسید. این کاهش فروش نشان‌دهنده چالش‌های موجود در بازار مسکن ترکیه در این سال است. در نیمه اول سال 2024، وضعیت فروش مسکن جدید و دست دوم نیز نشان‌دهنده همین روند است. در حالی که فروش خانه‌های جدید با 1.3 درصد افزایش به 173,324 واحد رسید، فروش خانه‌های دست دوم با 5.8 درصد کاهش به 371,750 واحد کاهش یافت. در گذشته، بازار املاک ترکیه برای خریداران خارجی جذاب بود، اما در حال حاضر، کاهش خریداران مسکن خارجی مشهود است.

استراتژی‌های دولت ترکیه برای جذب خریداران خارجی در شرایط دشوار اقتصادی

بین سال‌های 2013 تا 2022، خرید خانه‌های خارجی بیش از چهار برابر شد، اما در سال 2023 این خریدها با کاهش 48.1 درصدی مواجه شد. سهم خریداران مسکن خارجی از بازار به کمتر از 3 درصد در سال 2023 کاهش یافته است. در نیمه اول سال 2024، روس‌ها پیشتاز خرید خانه‌های خارجی در ترکیه بودند، که حدود 23 درصد از سهم بازار را به خود اختصاص دادند. ایرانی‌ها با سهم 10.1 درصدی و اوکراینی‌ها با سهم 6.9 درصدی در رده‌های بعدی قرار دارند. در پاسخ به کاهش تقاضا، دولت ترکیه اقداماتی را برای جذب خریداران خارجی انجام داده است. این اقدامات شامل کاهش حداقل آستانه سرمایه‌گذاری برای دریافت تابعیت از طریق خرید ملک از 250,000 دلار به 400,000 دلار در سال 2022 بود.

همچنین، معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای خریداران خارجی که ملک خود را با ارز خارجی خریداری می‌کنند، از دیگر اقداماتی است که به جذب سرمایه‌گذاران کمک می‌کند. بازار املاک مسکونی ترکیه در سال 2024 با چالش‌های متعددی مواجه است. با وجود افزایش قیمت‌های ظاهری، ارزش‌های واقعی در حال کاهش است و تقاضا به شدت تحت تأثیر تورم و مشکلات اقتصادی قرار دارد. با این حال، با وجود این چالش‌ها، فعالیت‌های ساخت و ساز همچنان در حال افزایش است و دولت تلاش می‌کند تا از طریق سیاست‌های مناسب به جذب سرمایه‌گذاران خارجی بپردازد. در مجموع، آینده بازار املاک مسکونی ترکیه به طور قابل توجهی تحت تأثیر شرایط اقتصادی و اجتماعی قرار دارد و نیاز به مراقبت و بررسی دقیق‌تری دارد.